Nossa Circunscrição

1. A competência territorial dos registradores de imóveis no Brasil 

Os serviços de registro de imóveis no Brasil são instituições jurídicas, criadas por lei, nas quais se executam, sempre sob coordenação técnico-administrativa e responsabilidade pessoal de um oficial registrador, atividades tipicamente jurídicas – atos registrais – que têm por finalidade precípua conferir segurança jurídica aos negócios jurídicos imobiliários submetidos à sua apreciação, bem assim exercer efetivo controle extrajudicial de legalidade dos títulos prenotados nessas serventias. 


Trata-se do exercício de função pública lato sensu, atividade-fim por meio da qual são executados atos administrativos stricto sensu, que se traduzem tanto em respostas positivas em relação aos pleitos dos interessados, dadas após detida qualificação (exame) registral – exempli gratia, anotações, averbações, atos de registro em sentido estrito, aberturas de matrículas etc. – quanto em respostas negativas, também dadas após devida qualificação, isto é, “notas de exigência” (resposta negativa relativa) e “devolutivas” (resposta negativa absoluta).  


Essa atividade-fim do registro de imóveis brasileiro possui nítida natureza administrativa, conquanto não praticada no âmbito da Administração Pública propriamente dita. Isso porque os atos registrais lato sensu são praticados por agente público vinculado ao Poder Judiciário, delegatário de função pública estatal – diretamente ou por meio de prepostos autorizados –, nos termos do que estabelece o art. 236 da Constituição da República. 


Os atos administrativos praticados pelo Oficial Registrador, de forma geral, quer decorrentes de qualificação registral positiva, quer negativa, não o são no exercício de atividade administrativa meramente discricionária, ou seja, o Oficial, a rigor, não pratica atos registrais levando em consideração critérios de conveniência e oportunidade. Deve praticá-los, isso sim, em estrita obediência ao princípio da legalidade, o que demonstra que a natureza de tais atos é vinculada


Noutros termos, o registrador de imóveis, na condição de agente público vinculado ao Poder Judiciário e considerando que sua atividade tem por fins precípuos a segurança jurídica e o controle extrajudicial de legalidade dos títulos prenotados em sua serventia, deve, sempre, zelar pelo cumprimento intransigente das normas legais, inclusive – e primeiramente – aquelas que dispõem acerca dos limites de sua competência registral, tema objeto do presente tópico. 


Pois bem, essa necessidade de estrita observância da competência registral normativamente estabelecida foi cada vez mais confirmada e reforçada no ordenamento jurídico brasileiro, sob pena de nulidade dos atos praticados em seu desrespeito, como se infere do disposto nos arts. 169 a 171, da Lei n. 6.015, de 1.973, e art. 12, da Lei n. 8.935, de 1.994, que regulamentou o art. 236, da Constituição da República. 


A competência dos registradores de imóveis em cada estado federado é estabelecida pela Lei de Organização Judiciária de cada um deles, o que limita a capacidade de atuação do registrador e daqueles interessados no registro.  


Trata-se, com efeito, deum dos pilares do sistema registral imobiliário brasileiro e, como tal, o seu malferimento acarreta drásticas consequências, entre elas, a nulidade dos atos praticados em circunscrição incompetente

A doutrina é farta e uníssona nesse sentido. Confira-se, por exemplo, a lição sempre emblemática de um dos maiores estudiosos do Direito Registral Imobiliário que o Brasil já teve, o professor Afrânio de Carvalho11: 

“A competência do registrador é territorial, o que importa dizer que a formalidade do registro, consista em inscrição ou em averbação, somente deve ser realizada no cartório em cuja jurisdição estiver situado o imóvel. Se for realizada em cartório diferente, será insanavelmente nula. 

Tão rigorosa é a competência territorial do registrador que, quando um imóvel se situa parte em uma circunscrição e parte em outra, terá de ser inscrito em ambas as circunscrições, a fim de que os atos posteriores referentes a cada parte tomem assento no cartório a que estiver subordinado. Essa eventualidade é frequente nos loteamentos atravessados pela linha de limite circunscricional, em que os lotes ora têm assento num cartório, ora no outro, segundo a competência do registrador, que, como a dos juízes nas ações reais, advém da situação do imóvel.”(grifou-se) 


No mesmo sentido, a voz precisa do saudoso Elvino Silva Filho12 a respeito da questão: 


“São comuns os registros feitos erroneamente, quer em virtude da imprecisão das divisas entre uma e outra Circunscrição, quer entre uma e outra Comarca, quer em virtude de criação de nova Comarca, pelo desmembramento territorial ou judiciário. 
O registro, assim efetuado, é nulo de pleno direito, por infração ao princípio da competência administrativo-territorial, um dos pressupostos necessários do princípio da publicidade e acolhido no art. 169 da LRP, que determina que os atos enumerados no art. 167 são obrigatórios e efetuar-se-ão no Cartório da situação do imóvel. 
O registro, assim efetuado, é nulo. Trata-se de nulidade de pleno direito, facilmente provável e que determina o cancelamento do registro, independentemente de ação direta. O notável PONTES DE MIRANDA, a respeito do assunto, assim escreve: "A transcrição feita por oficial que não seja o do registro de imóveis é inexistente; a transcrição feita por oficial a que, pela situação do imóvel, não havia de competir o registro, é nula. Essa nulidade é a da transcrição mesma e não depende de ação cuja sentença a desconstitua. Qualquer juiz pode decretá-la".(grifou-se) 


Com a perspicácia que lhe era peculiar, o mestre Serpa Lopes13 assim se pronunciou sobre o tema, propugnando por uma solução alternativa à decretação de nulidade dos atos praticados em circunscrição incompetente, mas tão somente nos casos em que for confusa a linha divisória entre esta e a eventualmente competente.Veja-se: 


A disposição que determina a efetivação do registo em tôdas as comarcas ou circunscrições territoriais limítrofes, quando os imóveis estiverem situados em mais de uma delas, vem do Dec. n.º 370 (art. 206). 

Não se deve confundir essa situação com a resultante de confusão acêrca dos limites territoriais de um ofício de imóveis, ou de uma comarca. 

Em tais casos, já não se cogita de uma competência cumulativa, concorrente, mas de uma competência única que precisa ser esclarecida à luz dos limites estabelecidos pelas leis reguladoras da divisão territorial da comarca ou circunscrição. 

Se praticado por oficial incompetente o ato do registo, é evidentemente nulo. 

Entretanto, estando os limites de tal forma confusos, que se torne impossível conhecê-los, senão por meio de atencioso exame, achamos que não se deve considerar nulo o ato praticado em tal situação. 

Cumpre ao juiz resolver a dificuldade, e, pelo princípio error communis facit ius, deixar de considerar nulos os atos anteriores à decisão que decidir dúvida. Sendo duvidosos os limites e cessada a confusão pela decisão do juiz, ou mesmo por uma lei interpretativa, devem subsistir os atos praticados anteriormente, na crença de uma situação aparentemente legítima.(destacou-se) 


2. Circunscrições registrais imobiliárias em Anápolis-GO, de acordo com os limites fixados no revogado e no atual Códigos de Organização Judiciária do Estado de Goiás – Leis ns. 6.400/66, alterada pela Lei n. 7.250/68, e 9.129/81.  


A competência dos Registradores de Imóveis no Município de Anápolis, a partir da criação do cartório que passou a ser responsável pela prática de atos registrais na região à época denominada de “Primeira Zona”, foi definida por exclusão, isto é, o legislador estabeleceu, precisamente, a área de competência do cartório da “Primeira Zona” e limitou-se a dizer que as áreas municipais ali não abrangidas constituiríam a competência registral da “Segunda Zona”. 


Confira-se o que dispunha o art. 12, da Lei n. 7.250, de 1.968, que modificou o art. 23, do Código de Organização Judiciária do Estado de Goiás – Lei n. 6.400, de 1.966 – vigente à época: 

Art. 12. O artigo 23 passa a ter a seguinte redação: 

(...) 

§ 1[Símbolo] - Para os serviços de registro de imóveis e anexos no Têrmo de Anápolis, fica o seu território dividido em duas zonas especiais, denominadas Primeira e Segunda Zona, com as seguintes divisas: 

a) – PRIMEIRA ZONA – Partindo da divisa do município de Ouro Verde, na confluência da estrada estadual GO-18, por esta até a entrada da Avenida Goiás, na sede do município; por esta até a praça Bom Jesus até a confluência da Rua Gal. Joaquim Inácio; por esta até a Rua Barão do Rio Branco; por esta até o córrego das Antas, continuando pela Barão do Rio Branco até os trilhos da estrada de ferro, início da Avenida Mato Grosso; por esta até seu fim no córrego Água Fria; daí continua pela estrada municipal que liga a sede do município ao povoado de Capelinha, até a confluência com a BR-153; por esta à esquerda, até o trêvo com a BR-414 e ainda pela estrada até a divisa com o município de Abadiânia; seguindo à esquerda até a divisa com o município de Pirenópolis; ainda à esquerda até a divisa de Petrolina de Goiás; ainda à esquerda até o município de Ouro Verde, onde teve início. 

b) – SEGUNDA ZONA – As demais áreas urbana e rural não abrangidas pelas divisas especificadas na Primeira Zona. (grifos acrescidos ao texto original) 


O Código de Organização Judiciária atualmente em vigor no Estado de Goiás – Lei n. 9.129, de 1.981 – reproduziu, na íntegra, os limites acima transcritos, conforme se infere de seu Anexo XIV. Na verdade, a única modificação introduzida pelo legislador de 1.981 quanto ao texto revogado diz respeito à nomenclatura das circunscrições registrais imobiliárias, o que culminou no abandono do termo “Zona” em prol do tecnicamente correto “Circunscrição”. Observe-se: 


Para os serviços de Registro de Imóveis da comarca de Anapólis, os limites das circunscrições, a que se refere o art. 173 desta lei, são os seguintes: 


a) PRIMEIRA CIRCUNSCRIÇÃO – Partindo da divisa do município de Ouro Verde, na confluência da estrada estadual GO-18, por esta até a entrada da Avenida Goiás, na sede do município; por esta até a praça Bom Jesus até a confluência da Rua Gal. Joaquim Inácio; por esta até a Rua Barão do Rio Branco, por esta até o córrego das Antas, continuando pela Barão do Rio Branco até os trilhos da estrada de ferro início da Avenida Mato Grosso; por esta até seu fim no córrego Água Fria; daí continua pela estrada municipal que liga a sede do município, ao povoado de Capelinha, até a confluência com a Br-153; por esta à esquerda, até o trevo com a BR-414 e ainda pela estrada até a divisa com o município de Abadiânia; seguindo à esquerda até a divisa com o município de Abadiânia; seguindo à esquerda até a divisa com o município de Pirenópolis; à esquerda até a divisa de Petrolina de Goiás, ainda à esquerda até a divisa com o município de Ouro Verde onde teve início. 


b) SEGUNDA CIRCUNSCRIÇÃO – As demais áreas urbana e rural não abrangidas pelas divisas especificadas na primeira circunscrição.(destacou-se) 


Portanto, a fixação dos limites da Segunda Circunscrição Registral Imobiliária de Anápolis se dá por exclusão. Isto é, desde a criação do Cartório da Primeira Circunscrição, a competência registral deste foi criteriosamente delimitada pelo legislador estadual e, por exclusão, definiu-se a competência da Segunda Circunscrição como sendo tudo aquilo que não foi definido como da competência da Primeira Circunscrição. 


3. Mapa da Segunda Circunscrição Registral Imobiliária de Anápolis-GO 

Confira, abaixo, o mapa referente à competência registral do 2[Símbolo] Cartório de Registro de Imóveis de Anápolis-GO: 

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