Documento que não era exigível ao tempo da lavratura da escritura, mas passa a ser obrigatório antes do Registro, deve ser apresentado ao Cartório de Registro de Imóveis

Infelizmente ocorre com frequência o fato de as pessoas celebrarem um contrato particular, ou até mesmo escritura pública, mas depois “guardarem na gaveta” sem levar a registro no Cartório de Registro de Imóveis.

Ao agir assim, o comprador, além de não se tornar proprietário (art. 1.245 do Código Civil), fica sujeito a mudanças da legislação que podem vir a ocorrer trazendo novas exigências para a prática do negócio ou para o seu registro.

E isto pode lhe causar sérios desgostos, pois, após algum tempo, sabe-se lá se conseguirá encontrar o transmitente para obter os documentos necessários, sabe-se lá se a situação jurídica do transmitente não sofreu mutação impeditiva ou dificultadora da transmissão, sabe-se lá se não entrou na matrícula do imóvel uma penhora ou outra medida restritiva de direitos contra o transmitente, sabe-se lá se o transmitente não vendeu a terceiro, e esse terceiro não já registrou o negócio antes dele, etc, enfim….eventualidade que pode vir a ocorrer e dificultar ou mesmo impedir aquela transmissão do imóvel já paga é o que não falta.

Um exemplo prático foi a decisão noticiada abaixo, do Tribunal de Justiça do Paraná, referindo-se a um caso onde na época da lavratura da escritura pública não era exigida CND – Certidão Negativa de Débito do INSS. Entretanto, como o adquirente não levou a escritura a registro, acabou que a legislação mudou para criar tal exigência. Então, quando o adquirente finalmente resolveu levar a escritura a registro (provavelmente porque iria encetar outro negócio), descobriu que agora era necessário que levasse uma CND do INSS referente ao transmitente. Não se conformou com a exigência do cartório, o qual é um fiscal da legalidade, e levou o caso ao Judiciário. O Tribunal de Justiça do Paraná confirmou o acerto da exigência do oficial registrador.

Segue a notícia abaixo sobre a mencionada decisão:

TJPR. Compra e venda. Pessoa jurídica. CND do INSS – exigibilidade. “Tempus regit actum”.

CND do INSS deve ser apresentada por pessoa jurídica no momento do registro da escritura pública de compra e venda, quando não foi apresentada em sua lavratura.

A 11ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado do Paraná (TJPR) julgou a Apelação Cível nº 1230313-6, onde se decidiu pela necessidade de apresentação de Certidão Negativa de Débito do INSS (CND do INSS), por pessoa jurídica, para registro de escritura pública de compra e venda, conforme art. 47, I, “b” da Lei nº 8.212/91, uma vez que tal certidão não foi apresentada quando da lavratura da escritura. O acórdão teve como Relator o Desembargador Gamaliel Seme Scaff e o recurso foi, por unanimidade, julgado improvido.

No caso em tela, a apelante adquiriu o imóvel em 16/12/1992 e, conforme alegou, não lhe foi exigida a apresentação da CND do INSS. Ao apresentar o título para registro, o Oficial exigiu a apresentação da referida certidão. Inconformada, a parte suscitou dúvida, cuja sentença manteve a exigência formulada. Interposto o recurso, a apelante sustentou, em síntese, que o imóvel foi adquirido anteriormente à exigência da apresentação da CND do INSS pelo Código de Normas da Corregedoria Geral de Justiça paranaense e que deve ser observado o Princípio da Anterioridade, respeitando-se as exigências à época da aquisição. Afirmou, ainda, que o Supremo Tribunal Federal extirpou do ordenamento jurídico norma mais abrangente, que impõe a comprovação da quitação de qualquer tipo de débito tributário, contribuição federal e outras imposições pecuniárias compulsórias, não fazendo sentido exigir-se a certidão com base em normas de menor abrangência, como as previstas no art. 47, I, “b” da Lei nº 8.212/91 e na Instrução Normativa nº 93/2001 da Receita Federal.

Ao julgar o recurso, o Relator afirmou que, embora o contrato de compra e venda tenha sido celebrado quando inexistente a mencionada exigência, a prática do ato de registro deu-se em momento posterior, em época que a CND do INSS era obrigatória, conforme disposto no art. 47, I, “b” da Lei nº 8.212/91. Desta forma, de acordo com o Relator, a CND do INSS somente poderia ter sido dispensada se tal providência tivesse sido tomada quando da lavratura da escritura pública, conforme alínea “a” do § 6º do mencionado artigo, o que não ocorreu in casu.

Diante do exposto, o Relator votou pelo improvimento do recurso.

Íntegra da decisão

Seleção: Consultoria do IRIB.

Fonte: Base de dados de Jurisprudência do IRIB. www.irib.org.br

Postado em 15/01/2018
Categoria Noticias

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