Julgamento importante em processo de Dúvida Registrária

Julgamento importante em processo de Dúvida Registrária, onde o magistrado entendeu não ser possível simples RERRATIFICAÇÃO DE ESCRITURA DE COMPRA E VENDA, em que o valor do negócio jurídico fora dissimulado pelas partes contratantes, o que, segundo o magistrado, poderia caracterizar o crime de FALSIDADE IDEOLÓGICA.


Nº 2016.01.1.055425-3 - Dúvida - A: 3 OFICIO DO REGISTRO DE IMOVEIS DO DISTRITO FEDERAL. Adv(s).: Nao Consta Advogado. INTERESSADA: ANTONIO JOSE DA ROCHA. Adv(s).: DF025882 - Luana Sousa Rocha, Nao Consta Advogado. R: NÃO HÁ. Adv(s).: (.). Cuida-se de dúvida registrária suscitada pelo substituto do 3º OFÍCIO DE REGISTRO DE IMÓVEIS DO DISTRITO FEDERAL a requerimento de ANTONIO JOSÉ DA ROCHA, em face da nota de exigências para registro de escritura pública de rerratificação, tendo por objeto o valor de aquisição do imóvel registrado na matrícula n. 285.148. O título foi prenotado em 20/4/2016, sob o protocolo nº 758300, tendo sido formulada a seguinte nota de exigências, verbis (fl. 13): "1. Restituir ao apresentante ¾ da importância recolhida. 2. O presente título não comporta registro. Senão vejamos: 2.1. Cumpre-nos esclarecer, 'que se a escritura já foi registrada, a retificação somente pode se referir a elementos secundários, corrigindo-se erros materiais (omissão, correção de dados da descrição do imóvel ou de dados de qualificação pessoal das partes etc), imprecisões ou lacunas, desde que não alterem a substância do negócio jurídico praticado nem seus elementos essenciais'. (COUTO, Maria do Carmo de Rezende Campos. Compra e venda, São Paulo: Irib, 1ª Ed., p. 36) 3. A escritura de rerratificação apresentada está alterando a substância do negócio jurídico praticados (sic) e seus elementos essenciais. Portanto, caso seja de interesse das partes formalizar o negócio jurídico mencionado na escritura de rerratificação apresentada, será necessário: 3.1. PROTOCOLIZAR um (sic) nova escritura pública de compra e venda referente ao Apartamento nº 1602, Vaga de Garagem nº 65, Lotes nºs 9, 10 e 11, Quadra QSA 2, Lotes nºs 20 e 22, Quadra QSA 4, Taguatinga, DF. Recolher os devidos emolumentos." O suscitado, insurgindo-se contra a nota de exigências, levantou a dúvida às fls. 14/17. Notificado em 11/05/2016 (fl. 06), apresentou o suscitado impugnação de fls. 21/26, acompanhada de documentos de fls. 27/35 . Em seu favor, alega, em síntese, que a rerratificação da escritura pública se referia ao mesmo negócio jurídico, não sendo proporcional nem razoável a lavratura de nova escritura pública. Instado a se manifestar, o douto órgão ministerial oficiou pela procedência da dúvida (fls. 37/41). É o relatório. Decido. O suscitante entende que a alteração do valor do imóvel deve ser feita por meio de escritura de compra e venda e não por instrumento de rerratificação. Sustenta que se trata de erro substancial que não comporta retificação, consubstanciando-se num novo negócio jurídico. Alega, ainda, que "houve verdadeira confissão da prática de ato ilícito pelo Usuário, que pode configurar crime, cabendo avaliar a relevância daqueles atos confessados e a eventual necessidade de comunicação às Autoridades Competentes (fl. 05)." O suscitado, por sua vez, tanto no requerimento quanto na impugnação à dúvida, alega que havia acordado com o vendedor o valor de R$ 200.000,00 (duzentos mil reais) para ser lançado na escritura pública, mas que o valor efetivamente pago teria sido no montante de R$ 370.000,00 (trezentos e setenta mil reais), o que pretende agora retificar, pois a diferença de valores poderia apontar incompatibilidade em sua declaração de imposto de renda (fls. 16 e 24). Nesse diapasão, assiste razão ao suscitante, pois o caso em exame não evidencia erro material ou substancial que possa ser rerratificado. Em verdade, o que ocorreu foi uma simulação de negócio jurídico, consciente e voluntária, entre comprador e vendedor quanto ao valor que seria lançado na escritura pública. Como se sabe, o contrato de compra e venda tem como elementos integrantes o objeto, o preço e o consentimento, acrescidos, neste caso, à forma especial (art. 108, CC). Assim, presentes os elementos essenciais, tem-se por perfeita e acabada a compra e venda do imóvel que, depois de registrada, comporta apenas retificação de erros materiais que não alterem a substância do ato (art. 36 do Provimento Geral da Corregedoria Aplicado aos Serviços Notariais e de Registro). A simulação é um ato ilegal e grave, implicando a nulidade do negócio celebrado, ressalvando-se, no entanto, a subsistência do negócio dissimulado, se válido for na substância e na forma. (art. 167 do CC). Segundo Plácido e Silva (Vocabulário Jurídico, 12ª ed., Forense, v. 2, p. 93), "Dissimulação, do latim dissimulatio, de \dissimulare, embora tendo sentido equivalente a simulação (disfarce, fingimento), é mais propriamente indicado como ocultação. É mais próprio à terminologia do direito fiscal, para indicar a ocultação de mercadorias escondidas para sonegação do imposto." A dissimulação, que caracteriza a simulação relativa, pode ser objetiva ou subjetiva. A objetiva diz respeito à natureza ou ao valor do negócio e a subjetiva, às pessoas envolvidas. No caso, houve uma dissimulação objetiva quanto ao valor negociado, subsistindo, portanto, o negócio dissimulado. Como o próprio suscitado confessa, o preço estabelecido na escritura pública (fls. 07/08) não corresponde à realidade, sendo que o valor efetivamente pago (R$ 370.000,00) representa quase o dobro do declarado (R$ 200.000,00). Tal fato está a caracterizar, em tese, o crime de falsidade ideológica, tipificado no art. 299 do Código Penal, que consiste em "Omitir, em documento público ou particular, declaração que dele devia constar, ou nele inserir ou fazer inserir declaração falsa ou diversa da que devia ser escrita, com o fim de prejudicar direito, criar obrigação ou alterar a verdade sobre fato juridicamente relevante". No particular, a experiência nos informa que, nesses casos, o crime de falsidade ideológica é empregado como crime-meio para a prática de crime de sonegação fiscal, cujo agente ativo pode ser tanto o vendedor quanto o comprador. Entretanto, em razão da matéria, devem ser os fatos apurados em sede e juízo competentes. Ante o exposto, acolho o parecer ministerial, ao qual acrescento minhas razões para JULGAR PROCEDENTE a dúvida suscitada. Certificado o trânsito em julgado, cumpra-se o disposto no inc. I do art. 203 da Lei n. 6.015/73. Custas pelo suscitado, nos termos do art. 207 da mesma lei, ficando condicionada a restituição dos documentos ao pagamento das custas. Considerando os indícios de prática de crimes de ação penal pública incondicionada por parte dos negociantes, encaminhe-se cópia desta sentença, bem como das fls. 02/05, 07/08, 11A/17, 21/28, 30/35 e 37/41, ao Coordenador das Promotorias de Justiça de Taguatinga para as providências que entender cabíveis. Oportunamente, arquivem-se os autos. Brasília - DF, quinta-feira, 29/09/2016 às 18h04. Ricardo Norio Daitoku,Juiz de Direito pc .

Postado em 07/10/2016
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